A usucapião é uma forma legítima de aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua e com determinados requisitos previstos em lei. O instituto tem papel fundamental na regularização fundiária, no direito à moradia e na segurança jurídica das relações patrimoniais.
Com as inovações trazidas pela Lei nº 13.105/2015, tornou-se possível realizar a usucapião não apenas pela via judicial, mas também de forma extrajudicial, diretamente em cartório, tornando o procedimento mais célere em muitos casos.
Neste artigo, você entenderá todas as modalidades de usucapião, seus requisitos, as diferenças entre os procedimentos judicial e extrajudicial, e quando escolher a melhor via para cada situação.
O que é Usucapião?
A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, baseada no exercício da posse prolongada, contínua, pacífica e com ânimo de dono, pelo prazo e condições estabelecidos em lei.
Por ser forma originária, a usucapião afasta ônus anteriores, como hipotecas, penhoras e dívidas que recaíam sobre o imóvel, garantindo segurança jurídica ao novo proprietário.
Requisitos Gerais da Usucapião
Embora cada modalidade possua requisitos específicos, de modo geral, são exigidos:
- Posse contínua e ininterrupta;
- Posse mansa e pacífica;
- Ânimo de dono (intenção de ser proprietário);
- Lapso temporal previsto em lei;
- Imóvel passível de usucapião (não público).
Importante: Bens públicos são, em regra, insuscetíveis de usucapião, conforme previsão constitucional.
Modalidades de Usucapião no Direito Brasileiro
1. Usucapião Extraordinária
Fundamento legal: Art. 1.238 do Código Civil.
Requisitos:
- Posse por 15 anos, sem necessidade de justo título e boa-fé;
- Prazo reduzido para 10 anos se houver moradia habitual ou realização de obras/produtividade.
Quando utilizar: Em situações em que não há documentos formais de aquisição, mas a posse é antiga, contínua e incontestada.
2. Usucapião Ordinária
Fundamento legal: Art. 1.242 do Código Civil.
Requisitos:
- Posse por 10 anos;
- Justo título e boa-fé.
Redução para 5 anos: Se o imóvel for adquirido onerosamente, com registro posteriormente cancelado, e houver moradia ou investimento de interesse social.
3. Usucapião Especial Urbana (Constitucional)
Fundamento legal: Art. 183 da Constituição Federal e Art. 1.240 do Código Civil.
Requisitos:
- Área urbana de até 250m²;
- Posse por 5 anos ininterruptos;
- Utilização para moradia própria ou da família;
- Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
4. Usucapião Especial Rural
Fundamento legal: Art. 191 da Constituição Federal e Art. 1.239 do Código Civil.
Requisitos:
- Área rural de até 50 hectares;
- Posse por 5 anos ininterruptos;
- Tornar a terra produtiva pelo trabalho próprio ou da família;
- Ter nela sua moradia;
- Não possuir outro imóvel.
5. Usucapião Familiar
Fundamento legal: Art. 1.240-A do Código Civil.
Requisitos:
- Posse exclusiva por 2 anos;
- Imóvel urbano até 250m²;
- Abandono do lar por um dos cônjuges ou companheiros;
- Utilização para moradia da família;
- Não ser proprietário de outro imóvel.
Observação: Modalidade muito relevante em casos de abandono conjugal, protegendo o direito à moradia.
6. Usucapião Coletiva
Fundamento legal: Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001).
Requisitos:
- Ocupação coletiva de área urbana por população de baixa renda;
- Posse por 5 anos ininterruptos;
- Área superior a 250m²;
- Impossibilidade de individualização das posses.
Usucapião Judicial
O procedimento judicial é utilizado quando:
- Há conflito ou oposição do proprietário registral;
- Existem herdeiros desconhecidos ou em local incerto;
- Falta documentação essencial;
- Há dúvidas relevantes quanto aos limites do imóvel;
- Existem litígios ou impugnações.
Etapas principais:
- Petição inicial com documentos e planta do imóvel;
- Citação dos confrontantes, antigos proprietários e entes públicos;
- Manifestação do Ministério Público;
- Produção de provas;
- Sentença declaratória;
- Registro no Cartório de Imóveis.
Vantagem: Resolve situações complexas e litigiosas.
Desvantagem: Maior custo e duração.
Usucapião Extrajudicial
Introduzida pelo CPC/2015 (art. 1.071) e regulamentada pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ, a usucapião extrajudicial permite a regularização diretamente em cartório.
Requisitos principais:
- Consenso entre os interessados;
- Ata notarial lavrada por tabelião;
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
- Anuência dos confrontantes;
- Certidões negativas e documentos comprobatórios da posse.
Vantagens:
- Maior celeridade;
- Menor custo emocional;
- Procedimento simplificado.
Desvantagem: Não comporta litígio ou impugnações.
Quando Escolher a Via Judicial ou Extrajudicial?
A escolha da via mais adequada depende da complexidade do caso:
Opte pela via extrajudicial quando:
- Não houver conflitos;
- Todos os confrontantes concordarem;
- A documentação estiver completa;
- A posse estiver bem comprovada.
Opte pela via judicial quando:
- Houver impugnação;
- Existirem dúvidas sobre limites;
- Proprietários estiverem em local incerto;
- Faltar documentação essencial;
- Houver litígios familiares ou sucessórios.
A Importância da Assessoria Jurídica Especializada
A escolha incorreta da modalidade ou da via procedimental pode gerar atrasos, indeferimentos e prejuízos financeiros. A atuação de um advogado especializado garante:
- Enquadramento correto da modalidade;
- Organização documental;
- Agilidade processual;
- Segurança jurídica na regularização do imóvel.
Conclusão
A usucapião é um importante instrumento de justiça social e regularização imobiliária, permitindo transformar posse prolongada em propriedade legal. Conhecer suas modalidades e entender quando optar pela via judicial ou extrajudicial é essencial para alcançar um resultado eficaz e seguro.
Se você possui um imóvel em situação irregular, buscar orientação jurídica especializada é o primeiro passo para regularizar seu patrimônio com tranquilidade e segurança.