A locação de imóveis por plataformas digitais como Airbnb se popularizou no Brasil, especialmente em grandes cidades e regiões turísticas. No entanto, esse modelo de aluguel de curta duração tem gerado conflitos em condomínios residenciais, envolvendo segurança, sossego e destinação do imóvel.
Em abril de 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou diretamente esse tema e firmou um importante entendimento: condomínios residenciais podem, sim, proibir a locação de imóveis via Airbnb, desde que haja previsão expressa na convenção condominial.
Entenda os fundamentos dessa decisão e o que muda, na prática, para proprietários e condomínios.
O que decidiu o STJ?
A Quarta Turma do STJ, por maioria de votos, decidiu que:
Se a convenção do condomínio estabelecer que as unidades têm destinação exclusivamente residencial, os proprietários não podem utilizá-las para locação por plataformas digitais como o Airbnb, salvo se a própria convenção autorizar expressamente essa modalidade.
O julgamento manteve decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que proibiu dois proprietários de ofertarem seus imóveis em condomínio residencial por meio do Airbnb.
Airbnb é locação por temporada ou hospedagem?
Esse foi o ponto central do julgamento.
O STJ entendeu que a locação via Airbnb não se confunde automaticamente com a locação por temporada, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
Segundo o Tribunal:
- A locação por temporada pressupõe residência temporária do locatário, por até 90 dias;
- O Airbnb, em muitos casos, envolve:
- Alta rotatividade de pessoas
- Ausência de vínculo entre os ocupantes
- Estadias muito curtas
- Oferta de serviços, como limpeza e lavanderia
Por isso, a Corte classificou esse modelo como um contrato atípico de hospedagem, distinto tanto da locação residencial tradicional quanto da hospedagem hoteleira regulada por lei específica.
Alta rotatividade e impacto na vida condominial
No voto vencedor, o ministro Raul Araújo destacou que a hospedagem por plataformas digitais costuma gerar:
- Circulação intensa de pessoas estranhas ao condomínio
- Dificuldade de controle de acesso
- Riscos à segurança
- Perturbação do sossego
- Descaracterização do ambiente residencial
Esses fatores, segundo o STJ, afetam diretamente a coletividade dos condôminos, justificando a possibilidade de restrição quando prevista na convenção.
O papel da convenção do condomínio
A decisão deixa claro que a convenção condominial tem força normativa e deve ser respeitada por todos os condôminos.
Embora o proprietário tenha o direito de:
- Usar
- Gozar
- Dispor do seu imóvel
Esse direito não é absoluto.
Ele deve ser exercido em harmonia com:
- A destinação do condomínio
- A segurança
- O sossego
- A saúde dos demais moradores
Tudo conforme os artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil, além da Lei nº 4.591/1964.
Em resumo: se a convenção proíbe atividade de hospedagem ou restringe o uso ao fim exclusivamente residencial, a locação via Airbnb pode ser impedida.
A atividade é ilegal?
Não.
O STJ foi claro ao afirmar que a locação por Airbnb não é uma atividade ilícita, desde que exercida dentro dos limites legais.
O problema surge quando:
- A atividade viola a convenção condominial
- Há desvio da destinação residencial
- O uso do imóvel se torna abusivo
Ou seja, a legalidade depende do contexto e das regras do condomínio.
Houve divergência no julgamento?
Sim.
O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, ficou vencido. Para ele:
- O Airbnb se enquadra como locação residencial por curta temporada
- Não se trata de atividade comercial ou de hospedagem
- Permitir a proibição violaria o direito de propriedade
Segundo esse entendimento, o condomínio poderia adotar medidas de controle (como cadastro na portaria), mas não impedir a locação.
Apesar disso, prevaleceu o entendimento mais restritivo, que prioriza a coletividade condominial.
O que essa decisão ensina, na prática?
Para proprietários:
- Antes de anunciar o imóvel no Airbnb, verifique a convenção do condomínio
- Se houver destinação exclusivamente residencial, o risco jurídico é alto
- Multas, ações judiciais e proibição da atividade são possíveis
Para condomínios e síndicos:
- A convenção pode autorizar ou proibir expressamente esse tipo de locação
- Em caso de conflito, a Justiça tende a proteger a destinação residencial
- A atualização da convenção pode evitar litígios futuros
Conclusão
A decisão do STJ trouxe mais segurança jurídica para os condomínios, ao reconhecer que o direito de propriedade deve ser exercido em equilíbrio com o interesse coletivo.
A locação por Airbnb é lícita, moderna e amplamente utilizada — mas não pode contrariar a convenção condominial nem desvirtuar a finalidade residencial do imóvel.
Cada caso deve ser analisado com atenção, especialmente à luz das regras internas do condomínio.