A locação de imóveis sempre foi uma das formas mais tradicionais de investimento no Brasil. No entanto, com a entrada em vigor da Reforma Tributária, o cenário dos aluguéis passa por mudanças relevantes, especialmente no que diz respeito à tributação sobre a renda dos proprietários.
As novas regras trazem impactos diretos tanto para quem aluga quanto para quem vive de renda imobiliária, alterando a forma de recolhimento de impostos, aumentando a fiscalização e, possivelmente, influenciando o valor final dos aluguéis. Entender essas mudanças é fundamental para evitar surpresas, autuações fiscais e prejuízos financeiros.
Como funciona hoje a tributação sobre aluguéis?
Atualmente, os valores recebidos por pessoas físicas a título de aluguel são tributados exclusivamente pelo Imposto de Renda. O locador deve recolher mensalmente o imposto por meio do chamado Carnê-Leão, com alíquotas progressivas que podem chegar a 27,5%, dependendo do valor recebido.
Além disso, esses rendimentos devem ser informados na Declaração Anual de Ajuste do Imposto de Renda. A omissão desses valores pode gerar multas elevadas, juros e até responsabilização criminal em casos mais graves.
Até então, não havia a incidência de tributos sobre consumo ou serviços na locação de imóveis por pessoas físicas, o que muda significativamente com a Reforma Tributária.
O que muda com a Reforma Tributária na locação de imóveis?
A Reforma Tributária promoveu uma profunda reorganização do sistema de tributos sobre o consumo no Brasil, criando dois novos impostos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal. Juntos, eles formam o chamado IVA Dual.
Com essa mudança, a locação de imóveis passa a ser tratada como uma operação onerosa, sujeita também à incidência de CBS e IBS, além do Imposto de Renda.
Na prática, isso significa que, em determinadas situações, o proprietário terá que pagar não apenas o Imposto de Renda, mas também esses novos tributos sobre o valor do aluguel recebido.
Quem será atingido pela nova tributação?
A nova sistemática não atinge todos os proprietários de forma automática. Para que haja incidência da CBS e do IBS sobre os aluguéis, é necessário o preenchimento de alguns critérios legais.
Em linhas gerais, haverá tributação adicional quando:
- O locador pessoa física receber mais de R$ 240 mil em aluguéis no ano-calendário anterior, desde que essa renda seja proveniente de mais de três imóveis, ou
- Quando a renda anual com aluguéis ultrapassar R$ 288 mil no próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis.
Isso significa que pequenos proprietários, que possuem um ou dois imóveis e recebem valores mais modestos de aluguel, tendem a permanecer fora dessa nova incidência.
Por outro lado, investidores imobiliários com carteiras maiores, rendimentos elevados ou que atuam fortemente na locação por temporada, sentirão os efeitos diretos da nova tributação.
Qual será o impacto na carga tributária?
Com a Reforma Tributária, a carga total sobre os aluguéis pode aumentar de forma considerável.
Hoje, o locador paga apenas o Imposto de Renda, que pode chegar a 27,5%. Com a entrada da CBS e do IBS, a alíquota efetiva adicional deve girar entre 8% e 10% sobre o valor do aluguel, considerando os redutores previstos para locação residencial.
Na prática, isso pode elevar a carga total para algo próximo de 35% sobre o rendimento bruto, o que impacta diretamente a rentabilidade dos investimentos imobiliários.
Esse aumento tende a ser parcialmente repassado aos inquilinos, o que pode gerar elevação nos valores dos aluguéis, especialmente em regiões de alta demanda.
Redução da base de cálculo: um alívio parcial
Para reduzir o impacto da nova tributação, a legislação prevê um desconto de 70% na base de cálculo da CBS e do IBS nas locações residenciais. Isso faz com que a alíquota efetiva fique em torno de 8% a 10%, e não próxima dos quase 28% da alíquota cheia do IVA Dual.
Além disso, o locador poderá deduzir um valor fixo mensal por imóvel residencial alugado, atualmente estimado em R$ 600,00, o que também ajuda a reduzir a carga final.
Mesmo assim, o impacto financeiro é relevante, especialmente para quem possui renda elevada com locação.
E como fica a fiscalização?
Um dos pontos mais importantes da Reforma Tributária é o fortalecimento dos mecanismos de controle e fiscalização.
Com a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF dos imóveis”, e a ampliação do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), a Receita Federal passará a ter acesso integrado a dados de cartórios, municípios, declarações de imposto de renda, instituições financeiras e imobiliárias.
Isso permitirá o cruzamento automático de informações, identificando com facilidade inconsistências entre o que o locador recebe e o que declara.
Na prática, omitir rendimentos de aluguel se tornará muito mais difícil e arriscado. As penalidades podem incluir:
- Multas de até 75% sobre o valor não declarado, podendo chegar a 150% em caso de reincidência;
- Juros, correção monetária e autuação fiscal;
- Possibilidade de enquadramento em crime contra a ordem tributária, em situações mais graves.
Também os locatários poderão sofrer consequências caso omitam informações ou utilizem dados incorretos em suas declarações.
Existe alguma forma legal de reduzir a carga tributária?
Para quem possui uma carteira relevante de imóveis e alta renda mensal, uma das alternativas mais utilizadas é a constituição de uma holding patrimonial.
Nesse modelo, os imóveis passam a pertencer a uma pessoa jurídica, que passa a ser responsável pela locação. Embora a CBS e o IBS continuem incidindo, a tributação do Imposto de Renda da pessoa jurídica costuma ser significativamente menor do que a da pessoa física, ficando entre 11,5% e 15%, dependendo do regime adotado.
Com isso, a carga tributária total pode cair de cerca de 35% para algo em torno de 21% a 23%, gerando economia tributária relevante, além de vantagens sucessórias e patrimoniais.
Esse planejamento, no entanto, deve ser feito com cautela, acompanhamento jurídico e contábil especializado, para garantir segurança legal e evitar riscos fiscais.
Impactos para locadores e inquilinos
A tendência natural é que parte do aumento da carga tributária seja repassada ao valor do aluguel, especialmente em mercados aquecidos. Isso pode gerar pressão inflacionária nos preços e afetar diretamente os inquilinos.
Ao mesmo tempo, os proprietários precisarão rever sua estratégia patrimonial, contratos de locação e organização fiscal, sob pena de redução significativa da rentabilidade e aumento de riscos com o Fisco.
Conclusão
A Reforma Tributária trouxe mudanças profundas para o mercado de locação de imóveis no Brasil. Embora o discurso oficial seja de simplificação, na prática há um aumento da carga tributária e um fortalecimento expressivo da fiscalização.
Proprietários, investidores e locadores precisam se adaptar rapidamente às novas regras, revisar seus contratos, organizar sua contabilidade e, em muitos casos, buscar estratégias legais de planejamento tributário.
Já os inquilinos devem estar atentos, pois o impacto dessas mudanças pode refletir diretamente no valor dos aluguéis nos próximos anos.
Em um cenário de transformação tributária tão relevante, a orientação jurídica especializada deixa de ser um diferencial e passa a ser uma necessidade.