Quando uma pessoa falece e deixa um imóvel, uma situação muito comum acontece:
Apenas um dos herdeiros passa a morar no imóvel, enquanto os outros ficam de fora.
Com o tempo, surgem as dúvidas:
- Isso é permitido pela lei?
- Quem mora precisa pagar aluguel?
- Pode perder o imóvel?
- Pode virar dono por usucapião?
- O que acontece se o inventário não for feito?
Para evitar conflitos familiares e prejuízos financeiros, é fundamental entender como funciona o inventário, os direitos dos herdeiros e os riscos de deixar tudo “do jeito que está”.
O que é inventário e por que ele é tão importante quando há imóvel?
O inventário é o procedimento legal utilizado para:
- Levantar os bens deixados pelo falecido
- Identificar quem são os herdeiros
- Quitar dívidas, se houver
- Fazer a partilha dos bens
Enquanto o inventário não é finalizado, os bens ficam em nome do espólio, ou seja, pertencem a todos os herdeiros em conjunto.
Imóvel em inventário fica em estado de indivisão
Isso significa que:
- Nenhum herdeiro é dono exclusivo
- Todos têm direito sobre o imóvel
- Ninguém pode decidir sozinho o destino do bem
Existe prazo para abrir inventário?
Sim.
A legislação estadual prevê prazo (em regra, até 60 dias após o falecimento) para abertura do inventário.
Quando esse prazo não é respeitado, podem ocorrer:
- Multa no ITCMD (imposto sobre herança)
- Dificuldade para vender ou regularizar o imóvel
- Risco de conflitos entre herdeiros
- Situações que favorecem pedidos de aluguel ou até usucapião
Quanto mais o inventário demora, maior o risco jurídico.
Um herdeiro pode morar sozinho no imóvel do inventário?
Pode, mas com cautela.
A lei não proíbe que um herdeiro more no imóvel, desde que:
- Não impeça os demais de usar
- Haja consentimento (ainda que tácito)
- Não exista oposição formal dos outros herdeiros
O problema surge quando o uso passa a ser exclusivo, sem acordo e sem compensação.
Herdeiro que mora sozinho precisa pagar aluguel?
Em muitos casos, sim.
A Justiça entende que:
- O imóvel poderia gerar renda (aluguel)
- O uso exclusivo beneficia apenas um herdeiro
- Os demais sofrem prejuízo patrimonial
Por isso, o herdeiro que ocupa o imóvel sozinho pode ser obrigado a pagar aluguel proporcional à parte dos outros herdeiros.
Quando o aluguel começa a ser devido?
Esse ponto é muito importante:
- Antes de notificação: presume-se comodato gratuito (empréstimo entre familiares)
- Após notificação ou ação judicial: nasce o dever de pagar aluguel
Ou seja, o aluguel não é automático, mas pode ser exigido a partir do momento em que outro herdeiro manifesta oposição.
Por que é importante fazer contrato de locação?
Uma solução inteligente é formalizar a situação.
Se os herdeiros concordarem que um deles more no imóvel, é possível:
- Fazer contrato de locação
- Definir valor, prazo e regras
- Evitar discussões futuras
- Garantir compensação financeira justa
O contrato deixa claro que:
- O uso não é gratuito
- Não há intenção de abandono
- Não existe posse com ânimo de dono
Isso protege todos os herdeiros.
O que é comodato e quando ele é usado?
O comodato é um empréstimo gratuito do imóvel.
Ele pode ser usado quando:
- A família decide permitir que um herdeiro more no local
- Sem cobrança de aluguel
- Por prazo determinado ou indeterminado
Atenção:
O comodato deve ser formalizado por escrito.
Sem contrato, o ocupante pode alegar, no futuro, que morava ali como se fosse dono.
Usucapião: herdeiro pode virar dono do imóvel?
Essa é a parte que mais gera confusão.
O que é usucapião?
Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade:
- Pela posse prolongada
- De forma contínua, pacífica e sem oposição
- Com comportamento de verdadeiro dono
É possível usucapião de imóvel de herança?
Sim, mas é exceção.
O STJ admite usucapião por herdeiro somente quando ficam comprovados requisitos muito específicos, como:
- Posse exclusiva por muitos anos
- Nenhuma oposição dos demais herdeiros
- Pagamento integral de impostos e despesas
- Realização de benfeitorias
- Atuação clara como único proprietário
O prazo pode ser:
- 10 anos, em alguns casos
- 15 anos, na modalidade extraordinária
O que impede a usucapião entre herdeiros
Na prática, a maioria dos casos não permite usucapião, pois o prazo é interrompido quando há:
- Inventário em andamento
- Notificação de outro herdeiro
- Pedido de aluguel
- Contestação, ainda que informal
- Uso compartilhado ou despesas divididas
Qualquer oposição impede a usucapião.
Usucapião pode ser feita em cartório?
Sim, em alguns casos.
A usucapião extrajudicial, feita em cartório, exige:
- Concordância de todos os interessados
- Ata notarial
- Provas documentais da posse
- Ausência total de conflito
Em herança, isso é raro.
Se houver discordância de qualquer herdeiro, o caminho será judicial.
Como evitar problemas com imóvel em inventário?
Algumas atitudes simples evitam anos de litígio:
- Abrir o inventário dentro do prazo
- Formalizar locação ou comodato
- Notificar ocupantes quando necessário
- Registrar que o imóvel está em inventário
- Não deixar o bem juridicamente “abandonado”
Conclusão
Herdeiro pode morar no imóvel.
Pode ter que pagar aluguel.
Inventário protege todos os herdeiros.
Morar por anos não significa virar dono.
Usucapião é exceção, não regra.
Cada situação depende de documentos, prazos e da conduta dos herdeiros ao longo do tempo.
Uma orientação jurídica adequada evita prejuízo financeiro e conflitos familiares difíceis de reparar.